La Secretaría de Planeación de Palmira socializa el soporte del proyecto de decreto por medio del cual se reglamentan los aprovechamientos y normas volumétricas para los usos establecidos del Plan de Ordenamiento Territorial

Fecha de publicación: diciembre 7, 2021
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La Secretaría de Planeación, en el marco de sus competencias establecidas en el Decreto extraordinario 213 de 2016 por el cual “Se adopta la estructura de la Administración Central del Municipio de Palmira, se definen las funciones de sus dependencias (…)” y el Decreto 922 de 2020, “Por el cual se adopta el manual específico de funciones y de competencias laborales para los empleos de la planta de personal de la Administración Municipal de Palmira”, se permite exponer a continuación el soporte técnico del proyecto de Decreto “Por medio del cual se reglamentan los aprovechamientos y normas volumétricas para los usos establecidos en el artículo 92 del Plan de Ordenamiento Territorial” en los siguientes términos:

  • Facultad de reglamentar normas volumétricas para usos diferentes a la vivienda en suelo rural

Es pertinente aclarar que el artículo 315 de la Constitución Política y el artículo 91 de la Ley 136 de 1994 modificado por el artículo 29 de la Ley 1551 de 2012 dispone que los alcaldes en relación con los Concejos, están facultados para “Reglamentar los Acuerdos Municipales”. Así mismo, el artículo 93 ídem, establece que los Acuerdos Municipales pueden ser reglamentados por los alcaldes mediante la expedición de actos administrativos, cuando señala que: “El alcalde para la debida ejecución de los acuerdos y para las funciones que le son propias, dictará decretos, resoluciones y las órdenes necesarias.” (Subrayado fuera de texto)

La facultad reglamentaria, otorgada expresamente por el artículo 189 de la Constitución al Gobierno Nacional, también se predica de los alcaldes, quienes podrán detallar el cumplimiento de los Acuerdos para lograr su efectivo cumplimiento.

El artículo 29 de la Ley Orgánica 1454 de 2011 señala que le corresponde a los Municipios adoptar los Planes de Ordenamiento Territorial. Igualmente, la Ley 388 de 1997 establece en sus artículos 25 y 26 que la aprobación y adopción de los Planes de Ordenamiento Territorial, por regla general, es competencia de los Concejos Municipales mediante la expedición de un Acuerdo. Dichos POT estarán integrados por los componentes general, urbano y rural.

Conforme con lo anterior, el Concejo Municipal mediante el Acuerdo Municipal N°. 109 de 2001 adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Palmira (POT), el cual fue modificado mediante los Acuerdos Nos. 058 de 2003, 080 de 2011 y 028 de 2014, compilados en el Decreto Municipal N°. 192 de 2014. El componente rural de este POT se encuentra definido en el Título II del Decreto Municipal N°. 192 de 2014, en donde se reglamentó el sistema de ocupación, alturas, áreas mínimas prediales y aislamientos únicamente en relación con el uso residencial, sin especificar aquellas reglas sobre los demás usos.

Para tal efecto, el POT en su artículo 92 otorgó facultades reglamentarias al municipio, de cara a la definición posterior de tales aspectos, en lo que respecta a los usos diferentes a la vivienda. Dicha facultad se enmarca a su vez, en lo ordenado en los artículos 91 y 93 de la Ley 136 de 1994, el cual incluyó dentro de las funciones atribuidas a los alcaldes, la de reglamentar los Acuerdos municipales para garantizar su efectivo cumplimiento.

Ahora bien, el Decreto Nacional N°. 3600 de 2007, reglamenta las disposiciones generales relativas a las determinantes de ordenamiento del suelo rural y al desarrollo de actuaciones urbanísticas de parcelación y edificación en este tipo de suelo que se deben tener en cuenta en los nuevos procesos de ordenamiento territorial.

En concordancia con lo anterior, el artículo 2.2.2.2.1.5 del Decreto Nacional 1077 del 2015 señala que las Unidades de Planificación Rural (UPR), son instrumentos facultativos mediante los cuales se puede reglamentar una zona del suelo rural, al no ser obligatorios, las normas volumétricas aplicables al suelo pueden estar contenidas en el POT o en los Decretos que lo reglamenten y desarrollen.

De acuerdo con el artículo 14 de la Ley 388 de 1997, reglamentado por el artículo 2.2.2.1.2.1.3 del Decreto Nacional 1232 de 2020, que señala los contenidos obligatorios que conforman el componente rural de los Planes de Ordenamiento Territorial, aspectos como los tamaños prediales mínimos, los aislamientos, las normas volumétricas y aprovechamientos urbanísticos aplicables a las parcelaciones de usos industriales, comerciales o de servicios no hacen parte de los contenidos obligatorios que se deben incluir en los POT.

Así mismo, el artículo 8 de la Ley 388 de 1997 modificado por el artículo 27 de la Ley 2079 de 2021, dispone que la función pública del urbanismo no se agota con la adopción del POT, pues también se ejerce a través actos administrativos expedidos por las Entidades Municipales. La definición de porcentajes de ocupación, intensidad de uso, normas y aprovechamientos urbanísticos aplicables a los usos diferentes a la vivienda, o en otras palabras de actividades terciarias y de producción, son consideradas acciones urbanísticas que pueden estar contenidas en actos administrativos que reglamentan y complementan el POT.

Por las razones expuestas y el marco normativo relacionado, se observa que el alcalde podrá ejercer la facultad reglamentaria otorgada por el Concejo Municipal mediante el artículo 92 del POT, pues al no reglamentar estas normas y condiciones necesarias para el desarrollo de los usos diferentes a la vivienda en suelo rural, se limitaría el desarrollo en este tipo de suelo y la calidad de vida de quienes los habitan, pues quedarían sin norma aplicable.

  • Participación ciudadana

Como parte del proceso de participación ciudadana, la presente reglamentación fue publicada en la página de la Alcaldía durante los días 12 al 20 de agosto y, posteriormente, durante los días 12 al 20 de noviembre, recibiendo algunas sugerencias y observaciones técnicas relacionadas con la norma de alturas, índices de ocupación, tamaños prediales mínimos, entre otros, las cuales se tuvieron en cuenta en la elaboración del proyecto de Decreto.

  • Razones fácticas y sustento técnico

La Secretaría Municipal de Planeación recibe un promedio de 10 solicitudes mensuales sobre Planes de Implantación y Regularización, conceptos de norma y otras PQR para predio rurales, los cuales no cuentan con norma urbanística aplicable en cuanto a aprovechamientos según el POT. Debido a esta falta de norma urbanística aplicable al suelo rural en Palmira, los proyectos aprobados han utilizado normas volumétricas del suelo urbano del tratamiento de consolidación, poniendo en peligro de esta forma la protección del paisaje rural.

Por esta razón y teniendo en cuenta la solicitud expresa de la Curaduría Urbana No. 2 de Palmira en enero de 2021 para expedir la reglamentación de aprovechamientos para usos diferentes a la vivienda en suelo rural, así como la necesidad de establecer estas normas urbanísticas, se tuvieron en cuenta las siguientes consideraciones técnicas:

En primera instancia, es importante aclarar que las áreas de actividad y régimen de usos para cada una de ellas son los determinados por el Plan de Ordenamiento Territorial vigente de Palmira, compilado en el Decreto 192 de 2014 “Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Acuerdos Municipales 109 de 2001, 058 de 2003, 080 de 2011 y 028 de 2014”. No obstante, de acuerdo con el artículo 92 ibidem, se requiere reglamentar los tamaños prediales mínimos, aislamientos y normas volumétricas para usos diferentes a la vivienda en suelo rural.

  • Normatividad técnica aplicada para la elaboración del Proyecto de Decreto

Teniendo en cuenta la urgente necesidad de formular la reglamentación que permita determinar las normas urbanísticas para la ocupación del suelo con otros usos diferentes a la vivienda en suelo rural, se tomó como base el marco normativo señalado en los siguientes: 

Decreto Nacional 1077 de 2015 Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, en el cual se encuentran compilados el Decreto 97 de 2006, el Decreto 3600 de 2007 y el Decreto 4066 de 2008, Decreto 1069 de 2009, entre otras disposiciones de orden nacional para el suelo rural.

Resolución 041 de 1996 – Determinación de extensiones de las UAF – del INCORA

El componente rural señalado en los siguientes Planes de Ordenamiento Territorial, teniendo en cuenta los escenarios particulares de cada uno:

Acuerdo 373 de 2014 – POT de Santiago de Cali

Acuerdo 017 de 2015 – POT de Tuluá

Acuerdo 035 del 2016 – POT de Pereira

Acuerdo 958 de 2017 – POT de Manizales

Acuerdo 002 de 2018 – POT de Rionegro

Justificación de las reglamentaciones dispuestas en el Proyecto de Decreto

  • Definiciones:

Las definiciones señaladas en el artículo 3 del Proyecto de Decreto fueron extraídas del Decreto Nacional 1077 de 2015 y de los glosarios de los Planes de Ordenamiento Territorial tomados como referencia.

  • Tamaños prediales mínimos:

Los tamaños prediales para el suelo rural, a los cuales hace alusión el artículo 4 del Proyecto de Decreto, se establecieron de acuerdo a la extensión mínima de la Unidad Agrícola Familiar (UAF) determinada para las zonas plana y montañosa de Palmira, según lo señalado en la Resolución 41/96 del Incora.

No obstante, el artículo 45 de la Ley 160 de 1994 exceptúa a las subdivisiones de predios que se destinen a un fin principal distinto a la explotación agrícola de cumplir con el tamaño de las UAF. Dada la excepción legal, se establecieron los tamaños prediales mínimos para usos comerciales, de servicios, equipamientos e industriales de acuerdo con la división actual predial reportada en el DANE y las finalidades de las diferentes áreas de actividad rurales señaladas en el POT.

Así las cosas, a las áreas de actividad agrícolas y agropecuarias determinadas por el POT se les otorgó tamaños prediales más grandes que a la residencial rural y a las especializadas en cuanto a usos comerciales, de servicios y equipamientos. Para usos industriales en área de actividad residencial rural se otorgó un tamaño predial más pequeño que a las demás áreas de actividad, para las que se tomó como base lo determinado por el Decreto 1077 de 2015:

ARTÍCULO 2.2.2.2.2.6 Condiciones básicas para la localización de usos industriales en suelo rural suburbano.

La extensión de los parques, conjuntos o agrupaciones industriales no podrá ser inferior a seis (6) hectáreas.

  • Estacionamientos:

Las unidades de estacionamientos por usos para el suelo rural, se determinó tomando como base la norma establecida por el POT de Palmira para suelo urbano y los POT de otros municipios tomados como referencia. Adicionalmente, se tuvo en cuenta el Decreto 1660 del 2003, con el fin de garantizar la movilidad de las personas con movilidad reducida.

  • Aislamientos entre predios:

Para el cálculo de los aislamientos entre predios determinados en el artículo 7 del proyecto de Decreto se realizaron modelaciones con predios tipo, presentes en el suelo rural de Palmira, determinando así la mejor forma de implantación que generará condiciones ambientales adecuadas para el desarrollo de los usos, así como un menor impacto en el paisaje rural.

  • Índice de ocupación:

Para los índices de ocupación señalados en los artículos 9, 12, 15 y 18 del proyecto de Decreto se tuvieron en cuenta las disposiciones contenidas en el Decreto Nacional 1077 de 2015, en particular las siguientes:

ARTÍCULO 2.2.6.2.5 Cálculo del índice de ocupación

Para la aplicación de las disposiciones contenidas en el presente Título, dentro del índice de ocupación únicamente se computarán las áreas de suelo que pueden ser ocupadas por edificación en primer piso bajo cubierta.

En todo caso, el índice de ocupación se calculará sobre el área resultante de descontar del área bruta del predio, las áreas para la localización de la infraestructura para el sistema vial principal y de transporte, las redes primarias de servicios públicos, las áreas de conservación y protección de los recursos naturales y paisajísticos y demás afectaciones del predio.

ARTÍCULO 2.2.2.2.2.4 Normas aplicables para el desarrollo de usos comerciales y de servicios

El otorgamiento de licencias de parcelación y construcción para el desarrollo de proyectos comerciales y de servicios con un área de construcción superior a los cinco mil metros cuadrados (5.000 m2) en suelo rural suburbano, sólo se permitirá en las áreas de actividad que para estos usos hayan sido específicamente delimitadas cartográficamente en el plan de ordenamiento territorial o en las unidades de planificación rural.

Los índices de ocupación no podrán superar el treinta por ciento (30%) del área del predio y el resto se destinará, en forma prioritaria, a la conservación o recuperación de la vegetación nativa.

ARTÍCULO    2.2.2.2.2.6 Condiciones básicas para la localización de usos industriales en suelo rural suburbano.

Los índices de ocupación para el desarrollo de usos industriales en suelo rural suburbano no podrán superar el treinta por ciento (30%) del área del predio o predios que conformen la unidad mínima de actuación y el resto se destinará a la conservación o recuperación de la vegetación nativa.

ARTÍCULO 2.2.2.2.4.1 Áreas de actividad industrial en suelo rural no suburbano.

Los índices de ocupación no podrán superar el treinta (30%) del área del predio y el resto se destinará a la conservación o recuperación de la vegetación nativa.

En ningún caso, podrá autorizarse el desarrollo de actividades industriales en suelos de alta capacidad agrológica ni en áreas o suelos protegidos.

De acuerdo con lo procedente, se fijó un índice de ocupación máximo del 30% para usos comerciales, industriales, de servicios y equipamientos en suelo rural, exceptuando los usos industriales en suelo rural suburbano, en los cuales se podrá alcanzar un índice de ocupación de hasta el 50%, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2.2.2.2.2.6 del Decreto Nacional 1077 de 2015:

ARTÍCULO 2.2.2.2.2.6 Condiciones básicas para la localización de usos industriales en suelo rural suburbano.

No obstante, lo anterior, en los parques, conjuntos o agrupaciones industriales se podrá alcanzar una ocupación hasta del cincuenta por ciento (50%) de su área, siempre y cuando sus propietarios realicen la transferencia de cesiones adicionales gratuitas en los términos de que trata el parágrafo 1 del artículo 2.2.6.2.4 del presente decreto. La extensión de los parques, conjuntos o agrupaciones industriales no podrá ser inferior a seis (6) hectáreas.

Adicionalmente, para algunas áreas de actividad rurales destinadas principalmente a usos forestales, agrícolas y pecuarios, el índice de ocupación se determinó de acuerdo a los tamaños prediales promedios encontrados en dichas áreas, propendiendo así por una ocupación del suelo rural con menores impactos sobre el paisaje existente.

En todo caso, la reglamentación resultante en el Proyecto de Decreto cumple con los topes máximos de ocupación determinados en la normatividad nacional, siendo incluso más restrictiva para varias áreas de actividad enfocadas a la producción agropecuaria de acuerdo con las áreas de actividad determinadas por el POT vigente.

Alturas máximas:

Respecto a las alturas máximas enunciadas en los artículos 10, 13, 16 y 19 del Proyecto de Decreto, se tomaron en consideración los valores determinados en los Planes de Ordenamiento Territorial tomados como referencia. Igualmente, se tuvo en cuenta los requerimientos mínimos de funcionalidad para las infraestructuras asociadas a usos industriales, comerciales y de servicios, tales como las grúas, áreas de almacenamiento y disposición, entre otras. 

Teniendo en cuenta todo lo anterior, se pone conocimiento público el soporte técnico y jurídico del proyecto de Decreto “Por medio del cual se reglamentan los aprovechamientos y normas volumétricas para los usos establecidos en el artículo 92 del Plan de Ordenamiento Territorial”

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